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  • Martine Philibert, vice-presidente, gestion actifs residentiels et hotels, Ivanhoe Cambridge

    Ses actifs devraient atteindre les six milliards de dollars d’ici quatre ans et elle gère près de 14 000 appartements répartis un peu partout dans le monde. À la tête de ces investissements massifs, se trouve Martine Philibert, une femme épanouie qui me confie avec simplicité : « Je suis absolument passionnée par ce que je fais ! »

    Cinquième d’une famille de sept enfants, Martine Philibert grandit dans un petit village de la Mauricie. Ses parents, propriétaires d’une entreprise spécialisée en équipements pour la traite laitière, sont aussi de grands voyageurs. Dans les années soixante, sa famille visite des destinations peu connues à l’époque. Les souvenirs qu’ils ramènent de leurs périples exotiques de Rio de Janeiro ou de Hawaii sont de véritables trésors aux yeux de la petite fille. Fascinée, elle passe des heures à lire le National Geographic ou à regarder l’atlas mondial. En 1981, elle déménage à Montréal pour commencer des études de droit.

    Mais elle s’accorde une année pour apprivoiser la "grande ville" et décide d’étudier la géographie pour le plaisir. Ses cours portant sur l’espace urbain et un été qu’elle passe à Londres lui ouvrent de nouveaux horizons. Pour sa deuxième année, elle s’inscrit en droit comme prévu mais ne peut s’empêcher de compléter simultanément une demande d’admission dans un programme d’urbanisme. Or, elle est acceptée en droit, mais se retrouve sur une liste d’attente pour l’urbanisme, ce qui, bien sûr, le rend d’autant plus attrayant. Au final, elle choisit de s’engager dans cette voie. Une décision qu’elle ne regrettera jamais : « La ville est un organisme complexe, toujours en mouvement et difficilement mesurable. Tel un chef d’orchestre, l’urbaniste doit tenir compte d’un ensemble de facteurs pluridisciplinaires : l’architecture, l’économie, la structure politique, le droit de la propriété, etc. Cette formation en urbanisme m’a véritablement nourrie ! »

    Parcours fulgurant

    Des résidences de personnes âgées aux projets multi-résidentiels situés sur la Rive-Sud, Martine fait ses premiers pas en immobilier. À partir de 1994, elle décide de partir à son compte et d’offrir ses services de directrice de projets à des grandes entreprises comme le Canadien Pacifique ou Cadev. En 1999, à la fin d’un de ses projets, CADIM, une filiale de la Caisse de développement et placement du Québec, lui fait une offre d’emploi : gérer des projets de développement partout à travers la planète. Elle renonce alors sans hésitation à son désir d’entrepreneuriat pour la réalisation de ses rêves de jeunesse de voyages, de découvertes et de rencontres interculturelles que lui offre ce poste.

    Collaborations sans frontières

    Même si elle ne provient pas du milieu de la finance, Martine passe facilement de la gestion de projets à celle d’investissements, grâce à son expérience concrète et à sa capacité de trouver des solutions. Le modèle d’affaires dans les pays émergents, comme la Chine, la Pologne ou le Brésil, repose sur des partenariats locaux, ce qui la stimule énormément. « Rencontrer des gens avec des points de vue ou même des intérêts divergents nécessite de comprendre et d’apprendre de ces différences », raconte-t-elle.

    L’un des plus grands chantiers qu’elle a à gérer, l’amène régulièrement en Chine. En plus d’identifier et de gérer les risques, Martine doit également surmonter les barrières linguistiques et culturelles. « Je devais faire attention à ne pas porter certaines couleurs, aux gestes de mes mains, ou ne peut pas utiliser la franchise nord-américaine. En tant que femme et étrangère, il était particulièrement important de ne pas dire non ou de faire perdre la face à mon interlocuteur chinois », souligne-t-elle.

    Valeur pour tous

    Pour s’assurer d’obtenir des rendements satisfaisants aux déposants, Martine surveille attentivement les mouvements des capitaux d’investissement à l’échelle mondiale. Aujourd’hui, elle a délaissé les pays émergents pour se concentrer sur le multifamilial locatif à New York, Boston, Wahsington DC, San Francisco, Los Angeles ou Londres. En plus de connaître une forte croissance d’emploi, ces villes ont l’avantage d’avoir des barrières physiques et/ou réglementaires qui limitent l’offre par rapport à la demande. Si pendant longtemps les immeubles prenaient facilement de la valeur, la situation a bien changé ces dernières années. Les taux d’intérêts sont bas et les taux de capitalisation (soit le rapport entre le rendement et la valeur marchande d’un immeuble) sont comprimés en raison d’une plus grande disponibilité en capital et d’un nombre grandissant d’investisseurs à l’affût des opportunités.

    Afin de continuer à augmenter les rendements, les gestionnaires d’actifs doivent plus que jamais faire appel à une grande créativité. Pour Martine, cela repose en grande partie sur un investissement dans des marchés très en croissance ou dans la rénovation de propriétés en déclin, quitte à en faire de nouveaux produits.

    Rockhill

    Au pays, l’un des meilleurs exemples est sans doute le complexe Rockhill, comprenant plus de mille appartements, et qui nécessitait des travaux majeurs de réfection. Plutôt que d’engager une firme d’ingénierie classique, Martine a l’idée de faire appel à Sid Lee. L’agence montréalaise a pour mandat d’évaluer la perception qu’ont les résidents de l’immeuble ainsi que leur utilisation des lieux communs. « Ultimement, il faut se poser les bonnes questions : qui est ta clientèle, comment consomme-t-elle l’espace et quelles sont ses attentes ? Puis, quelles interventions pourront améliorer la qualité de vie et attirer de nouveaux clients ? ».

    Finalement, l’aménagement de la cour intérieure a été revu en y intégrant davantage d’espaces verts. La signalisation et la circulation entre chacun des immeubles ont été modifiées de façon à favoriser les rencontres. Un concept qu’elle a ensuite appliqué à un complexe similaire situé à Cupertino, dans la Silicon Valley. « Créer un environnement et une communauté vivante, ultimement, c’est créer de la valeur », explique-t-elle.

    Tendances de demain

    De ce point de vue, Martine reprend à son compte les différentes tendances qu’elle a pu observer lors de ses déplacements à l’étranger. Aux États-Unis, la grande maison en banlieue ne fait plus rêver la nouvelle génération. Les jeunes aspirent au contraire à plus de mobilité ; ils veulent conserver leur liberté plutôt que devenir propriétaires. Chose étonnante : ils sont suivis par les baby-boomers, qui reviennent au centre-ville avec l’envie de voyager, d’être proche des activités culturelles et de leurs amis.

    Ces hyper-urbains souhaitent avant tout vivre dans des milieux vibrants et animés qui intègrent le Live-Work-Play. « Quand on a la chance de visiter les grandes villes de la planète, on développe une meilleure compréhension des modes de consommation de l’espace de demain », explique l’urbaniste.

    Passion Montréal

    Cette expertise, Martine Philibert a l’occasion de la partager auprès des différents conseils d’administration sur lesquels elle siège. Leur point commun : le rayonnement de Montréal, cette ville à laquelle elle voue une véritable passion. En plus d’être une de ses meilleures ambassadrices à l’étranger, elle s’implique activement pour qu’elle s’illustre à l’échelle locale.

    Au comité des legs pour le 375ème anniversaire, elle a aidé à définir les critères de sélection des projets qui auront une pérennité après les célébrations. Elle s’occupe également de l’amélioration du positionnement de Montréal, notamment par le biais de son Quartier international. Enfin, elle œuvre au sein du conseil d’administration de la Fondation de l’Office municipal d’habitation, qui encourage la persévérance scolaire des jeunes dans les HLM et donne des bourses aux meilleures initiatives d’amélioration de leur milieu de vie.

    Plonger avec des requins

    Martine Philibert est une femme qui aime se lancer des défis, dans sa vie professionnelle comme personnelle, car elle les voit comme des possibilités d’évoluer. « Il ne faut pas se mettre soi-même des limites à ce que l’on peut faire. Il n’y a rien de plus stimulant que de repousser ses propres limites ! » Ainsi, pour surmonter sa peur de la mer – et surtout ce qui a en-dessous–, elle n’a pas hésité à prendre des cours de plongée sous-marine jusqu’à même atteindre le grade de sauveteur. « En plongée, lorsqu’on panique, on applique la règle des 3 R : Respire, Réfléchis, Réagis. Ce sont des outils que l’on peut appliquer à toutes les sphères de la vie ». En effet, dans le milieu exigeant de l’immobilier où les confrontations sont courantes, il est impératif de savoir garder son calme.

    « Nos partenaires sont des entrepreneurs dont les entreprises valent des milliards. Ce sont des gens qui en imposent, qui ont passé leur vie à défoncer des portes. Quand on transige avec eux, il faut se faire respecter et faire valoir nos droits. Dans les situations difficiles, je n’hésite pas à me dire : tu as plongé avec des requins-marteaux, ce n’est rien en comparaison ! », conclut-elle en riant.

    Par Marine Thomas

    Article paru dans l’édition Immobilier commercial d’avril 2015

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